養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)及優(yōu)惠政策綜述
時(shí)間：2017-03-15作者：admin
在改革持續(xù)深入、經(jīng)濟(jì)體制繼續(xù)市場化的背景下，在社會(huì)需求的刺激下，養(yǎng)老事業(yè)和產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。北京市國土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計(jì)劃里，第一次單獨(dú)列項(xiàng)養(yǎng)老設(shè)施用地，供應(yīng)100公頃。無獨(dú)有偶，2013年年末，深圳市出臺(tái)的新政中也打破養(yǎng)老用地政策限制，以辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30%測算，推出經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施用地。雖然由于各種原因最終停止出讓，但一線城市的供地政策試點(diǎn)突破也預(yù)示著養(yǎng)老用地的供地政策限制將逐步放開。中國式養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式已經(jīng)越趨明朗。
國內(nèi)的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)還處在探索階段，可能需要若干年才能初見端倪。2013年至今，在政策和頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)下，各方面工作都有了長足進(jìn)展，但仍然面臨缺乏總體規(guī)劃、制度標(biāo)準(zhǔn)不完善、監(jiān)管機(jī)制不到位、硬件軟件尚需創(chuàng)新完善等問題。
一、已公布實(shí)施的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)和政策文件
1、法律法規(guī)
《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》修訂版
《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》經(jīng)1996年8月29日八屆全國人大常委會(huì)第21次會(huì)議通過；根據(jù)2009年8月27日十一屆全國人大常委會(huì)第10次會(huì)議《關(guān)于修改部分法律的決定》修正；2012年12月28日十一屆全國人大常委會(huì)第30次會(huì)議修訂，2012年12月28日中華人民共和國主席令第72號(hào)公布。2013年7月1日起施行。
新法的內(nèi)容由原來的50條擴(kuò)展到了85條，變化主要表現(xiàn)在明確了應(yīng)對老齡化的戰(zhàn)略定位，將每年的農(nóng)歷九月初九設(shè)立為老年節(jié)，對家庭養(yǎng)老做重新定位，重視老年人的精神需求，逐步建立多層次的養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)體系，更加注重對老年人的日常服務(wù)，逐步提高對老年人的優(yōu)待水平，推進(jìn)宜居環(huán)境建設(shè)，保障老年人參與公共事務(wù)的權(quán)利。
2、政策文件
（1）《國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施》
2013年 8月16日，國務(wù)院召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了《深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的任務(wù)措施》。
會(huì)議要求加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)；分層分類提供養(yǎng)老服務(wù)；創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)模式；切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)；推動(dòng)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作新模式。到2020年全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。該任務(wù)措施明確提出要在政府“?；尽⒍档拙€”的基礎(chǔ)上，讓社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。
（2）《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》
2013年9月6日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。
《意見》共分為四部分：第一部分是總體要求，第二部分是主要任務(wù)，第三部分是政策措施，第四部分是組織領(lǐng)導(dǎo)。《意見》提出，要著重統(tǒng)籌把握四個(gè)關(guān)系：一是兼顧事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，二是兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)，三是兼顧中央和地方，四是兼顧城鎮(zhèn)和農(nóng)村。該意見明確了我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本定位、依靠力量、主要路徑和最終目標(biāo)，是指導(dǎo)今后一個(gè)時(shí)期我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。
（3）《2013年民政部關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估工作的指導(dǎo)意見》
2013年7月30日，民政部印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估工作的指導(dǎo)意見》?！兑庖姟分赋?，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果作為老年人入院、制定護(hù)理計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)防范的主要依據(jù)。對于經(jīng)評(píng)估屬于經(jīng)濟(jì)困難的孤寡、失能、高齡、失獨(dú)等老年人，政府投資興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排入住?！兑庖姟愤€指出，老年人能力評(píng)估將以確定老年人服務(wù)需求為重點(diǎn)，突出老年人自我照料能力評(píng)估，評(píng)估指標(biāo)應(yīng)當(dāng)涵蓋日常行為能力、精神衛(wèi)生情況、社會(huì)參與狀況等方面。對老年人經(jīng)濟(jì)狀況、居住狀況等方面的評(píng)估，可根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄钏健B(yǎng)老服務(wù)資源狀況、護(hù)理或養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼相關(guān)政策等綜合制定?！兑庖姟芬蟾鞯?013年底前要根據(jù)本意見制定實(shí)施方案，確定開展評(píng)估地區(qū)范圍，做好組織準(zhǔn)備工作，落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員隊(duì)伍。該指導(dǎo)意見是建立健全養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度的指引性文件，并對各地的實(shí)施方案規(guī)定了時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
3、行政法規(guī)及規(guī)劃文件
（1）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》
2011年9月17日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的通知（國發(fā)〔2011〕28號(hào)），在主要任務(wù)中明確提出發(fā)展老齡服務(wù)業(yè)。規(guī)劃提出要統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會(huì)化的投資建設(shè)和管理模式。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。規(guī)劃要求“十二五”期間，新增各類養(yǎng)老床位342萬張。
（2）《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》
2011年12月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》的通知（國辦發(fā)〔2011〕）60號(hào)。其在目標(biāo)和任務(wù)中明確指出：通過新建、擴(kuò)建、改建、購置等方式，因地制宜建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實(shí)施方案。鼓勵(lì)通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過設(shè)備和康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)專用車配備和信息化建設(shè)，全面提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)能力。
（3）《國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》
2012年7月11日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于《國家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》的通知（國發(fā)〔201〕29號(hào)）。其中，在第六章基本社會(huì)服務(wù)中針對基本養(yǎng)老服務(wù)，明確指明：適應(yīng)人口老齡化趨勢，有條件的地方可發(fā)放高齡老年人生活補(bǔ)貼和家庭經(jīng)濟(jì)困難的老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼。將符合條件的農(nóng)村老人全部納入農(nóng)村五保供養(yǎng)范圍，實(shí)行分散供養(yǎng)與集中供養(yǎng)相結(jié)合，適度提高供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。建立健全養(yǎng)老服務(wù)體系，鼓勵(lì)居家養(yǎng)老，拓展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)功能，增強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)能力，鼓勵(lì)通過公建民營、民辦公助等方式引導(dǎo)社會(huì)資本參與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)和管理運(yùn)行。在養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工程方面，提出：充分利用現(xiàn)有資源，加快專業(yè)化的老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和社區(qū)日間照料中心建設(shè)。增加養(yǎng)老床位300多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。支持有需求的失能老年人實(shí)行家庭無障礙設(shè)施改造。培養(yǎng)培訓(xùn)具有資質(zhì)的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員?！?/p>
4、部門規(guī)章
（1）《中央專項(xiàng)彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項(xiàng)目管理辦法》
2013年4月28日，財(cái)政部、民政部以財(cái)綜〔2013〕56號(hào)印發(fā)《中央專項(xiàng)彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項(xiàng)目管理辦法》。
辦法所稱中央專項(xiàng)彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項(xiàng)目（以下簡稱項(xiàng)目），是指2013年至2015年由財(cái)政部安排中央專項(xiàng)彩票公益金，支持開展的農(nóng)村幸福院設(shè)施修繕和設(shè)備用品配備等工作。農(nóng)村幸福院，是指由村民委員會(huì)進(jìn)行管理，為農(nóng)村老年人提供就餐、文化娛樂等照料服務(wù)的公益性活動(dòng)場所。包括農(nóng)村老年人日間照料中心、托老所、老年灶、老年人活動(dòng)中心等。該辦法為農(nóng)村養(yǎng)老項(xiàng)目提供了專項(xiàng)資金補(bǔ)助。
（2）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》
《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》經(jīng)2013年6月27日民政部部務(wù)會(huì)議通過，2013年6月28日中華人民共和國民政部令第48號(hào)公布。2013年7月1日起施行。它為開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立了準(zhǔn)入門檻，包括床位數(shù)在10張以上，有與開展服務(wù)相適應(yīng)的管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，有符合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，符合國家環(huán)境保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等要求的基本生活用房、設(shè)施設(shè)備和活動(dòng)場地等。
（3）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》
《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》經(jīng)2013年6月27日民政部部務(wù)會(huì)議通過，2013年6月28日中華人民共和國民政部令第49號(hào)公布。2013年7月1日起施行。該辦法明確了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理要求和監(jiān)管部門，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部檢查、監(jiān)督管理做了規(guī)定。按照管理辦法，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)為老年人建立健康檔案，組織定期體檢，做好疾病預(yù)防工作。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)值班，做好老年人安全保障工作。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中從事醫(yī)療、康復(fù)、社會(huì)工作等服務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)部門頒發(fā)的專業(yè)技術(shù)等級(jí)證書上崗。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在醒目位置公示各類服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)依據(jù)，并遵守國家和地方政府價(jià)格管理有關(guān)規(guī)定。
5、地方性法規(guī)和發(fā)展指導(dǎo)意見
隨著中央相關(guān)法律法規(guī)和發(fā)展指導(dǎo)意見的頒布，各地地方政府也根據(jù)法律和中央政府文件精神，相繼發(fā)布了地方性的關(guān)于養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的管理法規(guī)和發(fā)展指導(dǎo)意見。比較有代表性的有北京、上海等地公布的相關(guān)文件。
（1）《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》
2013年10月12日，北京在全國率先出臺(tái)了《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》（京政發(fā)〔2013〕32號(hào)），以實(shí)際行動(dòng)貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的政策部署?！兑庖姟诽岢觯龀志蛹液蜕鐓^(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，鼓勵(lì)個(gè)人利用家庭資源就近就便開展為老服務(wù)。同時(shí)，將制定社區(qū)托老所管理辦法，確立社區(qū)托老所的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)功能等制度規(guī)范，社區(qū)托老所按照民辦非企業(yè)或工商登記的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記；社會(huì)資本可以利用居民住宅舉辦社區(qū)托老所。
（2）《北京市人民政府關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》
2013年10月31日，北京市又在全國率先出臺(tái)了相應(yīng)配套落實(shí)文件《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實(shí)施辦法的通知》（京政辦發(fā)〔2013〕56號(hào)）。通知明確了北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的目標(biāo)為2015年12萬張養(yǎng)老床位，2020年為16萬張；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供地與建設(shè)方式；提出鼓勵(lì)與扶持政策，提高了非營利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位的補(bǔ)貼力度；加大了政府投入力度；強(qiáng)調(diào)了配套醫(yī)療服務(wù)的建設(shè)和保障措施。
（3）《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條例》
《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)條例》由上海市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于2014年2月25日通過并公布，自2014年6月1日起施行。
條例明確政府應(yīng)當(dāng)通過補(bǔ)助投資、購買服務(wù)等方式，鼓勵(lì)支持社會(huì)力量舉辦、運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。針對當(dāng)前部分政府投資辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過高、偏離基本養(yǎng)老服務(wù)保障等問題，條例也作出相關(guān)規(guī)定，其入住條件和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)由民政部門制定。在稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)和經(jīng)營性收費(fèi)方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)依法享受規(guī)定的優(yōu)惠。上海市將1998年頒布的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》上升為地方立法，是民政部令48號(hào)、49號(hào)的地方版，有較強(qiáng)參考和指導(dǎo)意義。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠政策
對由房地產(chǎn)開發(fā)商微利經(jīng)營的老年地產(chǎn)應(yīng)視同為非盈利單位，給予相關(guān)的優(yōu)惠政策。
具體地說，在開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)按社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目減免土地使用費(fèi)、市政配套費(fèi)用其他可減免的稅費(fèi)；根據(jù)國辦發(fā)[2006]6號(hào)、民政部[2005]170號(hào)、鄂政辦發(fā)[2007]45號(hào)等文件精神，民辦老年地產(chǎn)，享受以下優(yōu)惠政策：
1、對符合規(guī)劃的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目，優(yōu)先審批；
2、對新建養(yǎng)老服務(wù)業(yè)項(xiàng)目用地，在地價(jià)上適當(dāng)給予優(yōu)惠，其國有土地使用權(quán)出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低；
3、經(jīng)民政部門審批認(rèn)定的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)；市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)酌情給予減免；免交水、電、氣增容費(fèi)和供排水設(shè)施使用費(fèi)；
4、對非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，免征企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；
5、金融機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供信貸支持等等。
