房企改玩風(fēng)險投資，投什么？

時間：2018-10-25作者：admin

上個月，上海迎來了當(dāng)?shù)啬甓仁⑹隆?018世界人工智能大會。會間，一家與會公司深蘭科技頗受矚目：

會前，深蘭科技剛與盧森堡國家實驗室合作成立人工智能實驗室。會議開幕日，它又迎來了國務(wù)院副總理劉鶴的考察和座談。9月18日，它與中金資本等國家隊共同成立“上海人工智能產(chǎn)業(yè)基金”……

這樣一家“國內(nèi)人工智能第一梯隊頭部企業(yè)、獨角獸”的深蘭科技，在會上受到“特殊關(guān)照”，無疑因行業(yè)和政府對其寄予厚望。

在基金聯(lián)合發(fā)起人的名單中，有一家開發(fā)商的名字——綠地控股，引發(fā)了不少人的注意。可能鮮有人知道，這家上海開發(fā)商正是深蘭科技除了創(chuàng)始人陳海波之外的第二大股東。如果外人感到吃驚也不足為奇，因為他們實在是太不一樣了。

今天，這種風(fēng)馬牛不相及卻產(chǎn)生了真實商業(yè)結(jié)合的案例，正在越來越多地發(fā)生在新興產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)公司之間。

更受到大家關(guān)注的是賈躍亭旗下兩大不同業(yè)務(wù)：樂視和FF，分別收到了來自于融創(chuàng)和恒大這兩家房地產(chǎn)巨頭的輸血式投資。當(dāng)然，這兩筆金額巨大的投資看上去都出了不小的麻煩，但這些風(fēng)險恰恰體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司在往新興領(lǐng)域投入重金的決心和趨勢。后者同時還宣布了意向規(guī)模宏大的藍圖，將與中科院在基礎(chǔ)研究領(lǐng)域投資上千億元。

國內(nèi)負有盛名的共享辦公機構(gòu)優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶，曾是一名資深地產(chǎn)經(jīng)理人——前萬科集團副總裁，他在萬眾創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)的熱潮中找到了空間服務(wù)的風(fēng)口。

如果說優(yōu)客工場是在更靠近房地產(chǎn)的領(lǐng)域與新興企業(yè)發(fā)生聯(lián)系，那么雅居樂成立環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團并做成國內(nèi)最大的固體廢棄物處理企業(yè)，龍湖老板吳亞軍的雙湖投資已經(jīng)將教育科技公司“流利說”送上了紐交所，萬科管理著國內(nèi)最大的夏令營組織之一……這些就完全跳出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的范疇。這一輪的投資邏輯，與過去房地產(chǎn)從開發(fā)伸向商業(yè)、社區(qū)、物流等大地產(chǎn)領(lǐng)域不同，而是與城市空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路發(fā)生質(zhì)的變化相輔相成。

他們在投向被認為是代表中國未來的領(lǐng)域。

“國家講人民美好生活，消費升級，我們投樂視就是投美好生活”，融創(chuàng)孫宏斌當(dāng)時是這樣說的，現(xiàn)在仍然選擇這樣做，他最新的動作是通過收購萬達文旅項目進一步夯實他在文旅領(lǐng)域的業(yè)務(wù)厚度。

高科技、大健康、教育、文旅，從投資的角度看，他們似乎有著驚人的共性——高投入、高風(fēng)險、高回報，而這恰恰是開發(fā)商熟悉、能力匹配又感興趣的特征。

“綠地3個億投了深蘭，投10個這樣的公司呢，也不過一塊地的錢。但只要有一個獲得成功，其實際收益和產(chǎn)業(yè)帶動效益可能是巨大的?！币晃痪G地內(nèi)部人士說，和風(fēng)投不同在于，綠地這樣的房地產(chǎn)企業(yè)可以為這些高科技產(chǎn)品和服務(wù)提供市場甚至提供物理意義上的豐富應(yīng)用場景，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社區(qū)服務(wù)等等。

當(dāng)然房地產(chǎn)還是他們的主要出發(fā)點和落腳點，由于投資新產(chǎn)業(yè)是符合新一輪城市經(jīng)濟發(fā)展方向的，開發(fā)商們把它們和房子一起帶給了政府和民眾。

事實上也是如此。起初很可能是基于資源整合考慮去投資新的產(chǎn)業(yè)。比如萬達，先是拿著萬達商業(yè)，后來又憑借文旅資源，與地方政府談判做城市開發(fā)，競爭力自然要強過一個只有開發(fā)銷售能力的房地產(chǎn)公司。

有時候，可能這個新興產(chǎn)業(yè)本身就值得去自己做——萬達一度希望將自己的主營業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)完全過渡到文旅、體育等輕資產(chǎn)運營上。

“你以為你的對手是友商，其實你的對手是時代?！被煦绱髮W(xué)教授李善友的這句話，幾乎可以映射到每一個房企的多元化戰(zhàn)略中。

這種新戰(zhàn)略的具體操作模式是，通過房企的資金優(yōu)勢入股“輸血”，同時分配相應(yīng)的管理團隊參與投資標(biāo)的的經(jīng)營管理。在投資之后，通常會整合供應(yīng)鏈上下游的各方資源，實現(xiàn)與地產(chǎn)主業(yè)之間的協(xié)同效應(yīng)。

這對房地產(chǎn)公司能力提出了新的要求，從早期獲取政府資源拿地的能力，到高品質(zhì)建設(shè)周轉(zhuǎn)能力，到經(jīng)營招商能力，再到今天，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地進化，以至于很多公司都認為“房地產(chǎn)公司”這個名字已經(jīng)不足以概括自己能給社會帶來的價值。

風(fēng)險投資領(lǐng)域有一個定義，叫做“CVC”。按照清華五道口金融學(xué)院教授田軒的解釋，CVC（企業(yè)風(fēng)險投資），是指非金融類企業(yè)設(shè)立風(fēng)險投資基金，通過附屬機構(gòu)直接進行投資。在國內(nèi)，騰訊、阿里都是典型的CVC企業(yè)。它一來解決了大企業(yè)創(chuàng)新不足的問題，其次能夠更快速地完善其自身的產(chǎn)業(yè)版圖，實現(xiàn)更持續(xù)的高速發(fā)展。更重要的是，沒有誰比大企業(yè)自己更清楚，做大路上的難題。

房地產(chǎn)企業(yè)正在成為中國CVC版圖上迅速崛起的力量。

綠地布局“地產(chǎn)+科創(chuàng)”

科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)是綠地這兩年多元化版圖中的重要一環(huán)。在戰(zhàn)略入股深蘭科技之前，綠地的第一步是與復(fù)旦大學(xué)、上海交大、同濟大學(xué)等高校啟動全面戰(zhàn)略合作，通過校企合作設(shè)立投資平臺，推進校企科研成果轉(zhuǎn)化和校友企業(yè)混合所有制改革，孵化培育一批企業(yè)集群，打造校企科技產(chǎn)業(yè)集團。比如綠地與上海交大共同設(shè)立的校企合作創(chuàng)新平臺——“交大綠地科技創(chuàng)新有限公司”（以下簡稱“合資公司”）。

與深蘭科技的“結(jié)盟”，綠地也不僅局限在入股的動作上，雙方合資組建由綠地集團控股的“綠地深蘭建筑科技”和“綠地深蘭機器人”，共同發(fā)展人工智能建筑和機器人智能科技。

從準(zhǔn)入方式來看，上述這“兩步走”戰(zhàn)略，路徑都是通過對外投資進行行業(yè)深耕。

一位綠地內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟觀察報，科技需要有“用武之地”，綠地去年啟動“房地產(chǎn)+大基建+大金融+大消費”的綜合產(chǎn)業(yè)投資模式，整個產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，擁有科技急需的應(yīng)用場景資源；孵化科研成果需要資本支持，在這方面，綠地也有資金優(yōu)勢；此外，運營一家企業(yè)，還需要專業(yè)的運營管理人才，以及擁有投資、收購相關(guān)經(jīng)驗的團隊，綠地也可以提供。高校最寶貴的資源則是專業(yè)研發(fā)人才。兩者的資源整合之后，通過孵化器模式將技術(shù)轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)化成果，最終可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

哪怕與地產(chǎn)主業(yè)看似無明顯交叉，但多元化給綠地帶來新的發(fā)展想象空間，其中很大一部分便是產(chǎn)業(yè)協(xié)同。在綠地的規(guī)劃中，“地產(chǎn)+科創(chuàng)”才是匹配的運營模式。

近期，綠地與蘇州市政府?dāng)M共同開發(fā)建設(shè)以人工智能與生命科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的長三角科技示范城項目，就將成為這種產(chǎn)業(yè)協(xié)同的典型落地案例。“我們會將孵化出來的相應(yīng)的資源導(dǎo)入到這個特色小鎮(zhèn)項目中，一方面可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源的落地，完善產(chǎn)業(yè)鏈，另一方面也能為特色小鎮(zhèn)發(fā)展實體產(chǎn)業(yè)提供覆蓋科技、醫(yī)療和教育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的充沛資源，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚和人口導(dǎo)入?！鄙鲜鼍G地內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟觀察報，孵化只是一個過渡階段，后面更重要的問題在于孵化出來的科研成果能夠真正實現(xiàn)落地。綠地正在全面實施特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)落地和產(chǎn)業(yè)運作，兩者可以形成“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”的投資模型。

此外，綠地旗下房地產(chǎn)、大基建、大金融、大消費、康養(yǎng)及科創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)也可以提供各類人工智能應(yīng)用場景。

像蘇州那樣，與政府展開深度合作的模式是綠地迅速做大規(guī)模的一個新籌碼。反向思考，這個籌碼的底氣也來自于產(chǎn)業(yè)。上述綠地內(nèi)部人士說，與地方政府的合作，往往需要引進真正有價值的高新技術(shù)，或者符合當(dāng)?shù)囟ㄎ恍枨蟮漠a(chǎn)業(yè)資源。綠地并不是一個招商的角色，其本身就自帶豐富的產(chǎn)業(yè)和資源，正是當(dāng)?shù)厮∪钡摹?/p>

擴至非地產(chǎn)新業(yè)態(tài)

綠地在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)上的發(fā)展邏輯并非孤例。

今年4月，克而瑞曾經(jīng)發(fā)布過一份《房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域全景報告》，里面統(tǒng)計出房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新領(lǐng)域或多元化的細分產(chǎn)業(yè)共12個業(yè)態(tài)或門類。類似長租、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品，前30強房企的介入度非常高，均在70%以上。

根據(jù)經(jīng)濟觀察報的梳理，房企創(chuàng)新業(yè)務(wù)的范疇，早已從物業(yè)管理、酒店、商業(yè)、金融、養(yǎng)老等地產(chǎn)行業(yè)上下游衍生出的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，逐漸拓展到關(guān)聯(lián)度不高的非地產(chǎn)領(lǐng)域，這兩年，農(nóng)業(yè)、教育、醫(yī)療、科技等業(yè)態(tài)頻頻成為新的“試金石”。

“以長租公寓為核心的租賃市場；以物聯(lián)網(wǎng)為技術(shù)載體的智能家居；以更新為內(nèi)涵的城市改造運營；以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城融合；以美好生活為方向的教育。”——這五大領(lǐng)域是克而瑞在上述報告發(fā)布現(xiàn)場中提到的，今年更關(guān)注的房企創(chuàng)新核心方向。

今年4月宣布正式進軍高科技產(chǎn)業(yè)的恒大，投資路徑圖就頗為鮮明：一方面與中國科學(xué)院簽署全面合作協(xié)議，定下未來10年1000億元的巨大投資額；另一方面，新能源汽車被視為恒大高科技落地的一個重要出口。恒大采取的兩大動作是，收購香港時穎公司100%股權(quán)，間接獲得香港時穎公司與FaradayFuture（以下簡稱“FF”）原股東成立的合資公司SmartKing45%股權(quán)，繼而迅速成立FF在中國的運營總部；通過增資合計持有廣匯集團40.964%股權(quán)，并與之展開全面戰(zhàn)略合作。

剛步入機器人產(chǎn)業(yè)“戰(zhàn)場”的碧桂園，雖然已經(jīng)在內(nèi)部成立了一個全資子公司—廣東博智林機器人公司，但外部投資的模式同時貫穿在跨界布局鏈條中，9月8日，博智林機器人與8家企業(yè)簽署收并購合作協(xié)議。

在房企第一梯隊之外，佳兆業(yè)早在2016和2017年通過收購美加醫(yī)學(xué)(00876.HK)和ST生化(000403.SZ)加碼大健康產(chǎn)業(yè)；龍湖地產(chǎn)董事局主席吳亞軍以個人名義運作的投資機構(gòu)北京雙湖投資管理有限公司，從2017年起先后領(lǐng)投教育科技公司流利說、兒童托管連鎖品牌“袋鼠麻麻”、無人駕駛初創(chuàng)公司Roadstar.ai等，并見證了流利說在美國紐約證券交易所的掛牌上市；雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”）采取控股環(huán)保公司的投資方式來切入環(huán)保領(lǐng)域。“房企做風(fēng)險投資有出于被動壓力的考慮，比如，一是在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨緊的大環(huán)境，對原有的經(jīng)營模式行業(yè)提出挑戰(zhàn)，”中國本土風(fēng)險投資的早期從業(yè)者、明照資本合伙人高大明向經(jīng)濟觀察報分析，而且今年地產(chǎn)融資渠道持續(xù)收緊，通過轉(zhuǎn)型投資其他領(lǐng)域，在銀行貸款方面也許會更有優(yōu)勢。

實際上從大的方向上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，中國城市化和經(jīng)濟發(fā)展的模式已經(jīng)發(fā)生了內(nèi)涵性的變化，必須主動去調(diào)整。

比如綠地發(fā)展科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，雖然關(guān)聯(lián)度貌似偏弱，但作為多元化產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)，通過資源整合的“地產(chǎn)+”，是未來投資必須達到的標(biāo)準(zhǔn)，更是在未來城市開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力所在。

全新業(yè)務(wù)協(xié)同主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的場景，還發(fā)生在具體的業(yè)務(wù)流程中。

碧桂園總裁莫斌在2018年中期業(yè)績發(fā)布會上就已表明，機器人在碧桂園的現(xiàn)有業(yè)務(wù)中有多種應(yīng)用場景，比如建筑裝修、社區(qū)服務(wù)等，機器人業(yè)務(wù)能夠和現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)動發(fā)展、協(xié)同促進。

根據(jù)碧桂園的公開資料，目前已簽約或已摘牌的國內(nèi)項目數(shù)為1991個，對建筑機器人是一個巨大的潛在需求。

收益追求的轉(zhuǎn)變

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院教授田軒大概是國內(nèi)率先提出CVC（企業(yè)風(fēng)險投資）概念的人之一。在“2017創(chuàng)響中國CVC的崛起與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇”上，他解釋了“騰訊系”、“阿里系”這種投資模式的定義——非金融類企業(yè)設(shè)立風(fēng)險投資基金，通過附屬機構(gòu)直接進行投資。

相比傳統(tǒng)意義上的獨立風(fēng)險投資（IVC），CVC似乎是一個陌生領(lǐng)域。然而，早在90年代初，中國IVC發(fā)展的同時，CVC也開始掀起。

習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)住宅開發(fā)的房企，貿(mào)然進入陌生領(lǐng)域，吃不透新業(yè)態(tài)，也缺乏專業(yè)人才與技術(shù)經(jīng)驗，往往難成規(guī)模。采取類似CVC模式切入，與行業(yè)內(nèi)具有高成長性的團隊合作，無疑是彌補自身“缺口”、保證競爭力的“捷徑”。

“這樣的一項風(fēng)險投資策略，其實就相當(dāng)于企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)模式。房企想要發(fā)展這一個業(yè)務(wù)，并購一些相對已經(jīng)比較成熟的外部企業(yè)，跳過前面的初創(chuàng)階段。”深圳市中君泰資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理龔克用了“企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)”這個詞來概括，他觀察到的現(xiàn)象是，通常情況下，房企在投資這些企業(yè)之后，內(nèi)部還會成立一個相應(yīng)的事業(yè)部，來統(tǒng)籌管理這項業(yè)務(wù)。

不過，與IVC以財務(wù)回報作為唯一目的截然不同，新興業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)屬性以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同的硬性指標(biāo)，注定了CVC可能在短期之內(nèi)較難形成一個成熟的商業(yè)模式，實現(xiàn)穩(wěn)定的回報，更多是兼顧到母公司自身的策略。騰訊總裁劉熾平就曾公開表示，盡管在線教育業(yè)務(wù)未能給騰訊帶來龐大收入，但公司仍希望以投資教育的形式回饋社會。

房企的投資也是如此。上述綠地內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察報表示，從綠地的整個多元化產(chǎn)業(yè)架構(gòu)來看，中短期之內(nèi)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)尤其是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)還是屬于投入階段，賬面是沒有賺錢的，這很正常。投資回報周期、投資回報率并不是綠地做科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的核心出發(fā)點和目的。“綠地在科創(chuàng)業(yè)務(wù)的投資跟金融領(lǐng)域的股權(quán)投資有一定差別，金融領(lǐng)域的投資可能是階段性的，獲取增值收益就退出。但綠地是以風(fēng)投的概念來看待這樣一筆投資，短期內(nèi)對這筆投資的回報沒有一個迫切的訴求，投資回報周期和潛在風(fēng)險也是完全能夠接受和覆蓋。”該綠地內(nèi)部人士稱，綠地不是財務(wù)投資者的身份，更多的著重點是放在產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展上。對深蘭科技的股權(quán)投資，綠地不僅僅是等待它股權(quán)增值，比如深蘭科技上市，作為二股東可以獲得巨大增值，更關(guān)注的是深蘭科技在人工智能方面的一些標(biāo)志性產(chǎn)品或技術(shù)可以與綠地地產(chǎn)、基建相關(guān)板塊進行“地產(chǎn)+”運作，催生出新的市場和運營模式。

投資回報長、風(fēng)險高的特性，一定程度上也奠定了房企采取這種投資模式的天然優(yōu)勢——只有具備強大的持續(xù)的資金實力，才能支撐得起漫長的等待。“而高科技產(chǎn)業(yè)一旦開始回報，收益會相對可觀?！鄙鲜鼍G地內(nèi)部人士指出。

國內(nèi)最早做非開發(fā)業(yè)務(wù)投資的房企萬科，在經(jīng)過多年的試水后，今年提出了對非開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理。郁亮提出的幾個梳理原則包括：投入產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)堅決調(diào)整；風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的必須調(diào)整；三年沒做成的不要再做；做了三年仍然依靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù)不再做了。“房企做CVC可能需要調(diào)整慣有思維?！备叽竺魉诘拿髡召Y本是中國工業(yè)領(lǐng)域內(nèi)最大的CVC公司之一，他列舉了一個比喻，VC行業(yè)的年化凈資本收益率，做得最好的投資公司也就大概達到30%。但這些年，優(yōu)秀的房企收益率基本都超過這個比例。房企做投資，相當(dāng)于一個原來開賽車的人，現(xiàn)在要學(xué)著怎么騎自行車放慢速度。